전세보증금은 안전하게 맡기고, 집주인은 매달 임대 수익을 받을 수 있는 새로운 임대차 방식이 등장했습니다.
국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 11월 4일부터 전월세 안심신탁 첫 임대인 모집을 시작했습니다. 임차인이 전세보증금에 해당하는 금액을 집주인에게 직접 지급하는 대신 HUG에 예치하고, HUG가 이를 관리하면서 집주인에게 매월 약정 수익을 지급하는 구조입니다.
첫 모집에서 안내된 수익률은 세전 연 4.35%입니다. 임대인에게는 안정적인 현금 흐름을, 임차인에게는 보증금 반환에 대한 불안감을 줄이는 대안이 될 수 있다는 점에서 관심을 가질 만한 제도입니다.
다만 모든 주택이 가입할 수 있는 것은 아니며, 세제 혜택도 아직 법 개정이 필요한 부분이 있습니다. 전월세 안심신탁이 어떤 제도인지, 임대인과 임차인에게 실제로 어떤 장점이 있는지 하나씩 살펴보겠습니다.
목차
1. 전월세 안심신탁이란?
전월세 안심신탁은 임대인과 임차인, HUG가 함께 참여하는 3자 계약 방식의 임대차 제도입니다.
일반적인 전세 계약에서는 임차인이 집주인에게 보증금을 직접 지급합니다. 반면 전월세 안심신탁에서는 임차인이 보증금에 해당하는 금액을 HUG에 예치하고, HUG가 해당 자금을 관리·운용합니다.
HUG는 약정한 수익을 임대인에게 매월 지급하고, 임대차 계약이 끝나면 예치금을 임차인에게 돌려주는 역할을 합니다.
일반 전세와 무엇이 다를까?
| 구분 | 일반 전세 | 전월세 안심신탁 |
|---|---|---|
| 보증금 지급 | 임대인에게 직접 지급 | HUG에 예치 |
| 자금 관리 | 임대인이 관리 | HUG가 관리·운용 |
| 임대인 수익 | 보증금 자체에서 별도 월 지급 없음 | 약정 수익을 매월 지급 |
| 계약 종료 | 임대인이 보증금 반환 | HUG가 예치금을 임차인에게 반환 |
법률적으로는 보증금이 없는 월세 계약 형태로 체결됩니다. 임차인이 HUG에 맡긴 금액은 임대인에게 지급하는 보증금과 구별되며, HUG와 임차인 사이의 예치금 반환 관계로 관리됩니다.
2. 전세보증금은 어떻게 보호될까?
가장 중요한 부분은 임차인이 맡긴 돈이 집주인의 계좌로 들어가지 않는다는 점입니다.
일반 전세에서는 임대인의 자금 사정이나 주택의 경매·압류 등으로 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 전월세 안심신탁은 임차인의 예치금을 HUG가 별도로 관리하는 구조를 통해 이러한 위험을 줄이려는 제도입니다.
전월세 안심신탁의 자금 흐름
- 임차인: 계약 시 예치금의 10%를 납부합니다.
- 임차인: 입주 시 나머지 90%를 HUG 계좌에 납부합니다.
- HUG: 예치금을 관리·운용하고 약정한 월 수익을 임대인에게 지급합니다.
- 계약 종료: HUG가 임차인에게 예치금을 반환합니다.
국토교통부 설명에 따르면 예치금은 임대인의 주택이 압류되거나 경매에 넘어가는 경우에도 임차인이 HUG에 대해 갖는 반환청구 관계를 통해 보호받는 구조입니다.
다만 이것이 모든 상황에서 아무런 조건 없이 즉시 반환된다는 뜻은 아닙니다. 주택 훼손 등으로 임대인이 합리적인 이의를 제기하면 HUG가 일부 금액의 반환을 보류할 수 있으므로 계약서의 정산 절차를 확인해야 합니다.
3. 임대인은 연 4.35%를 얼마나 받을까?
이번 첫 모집에서 안내된 임대인 지급 수익률은 세전 연 4.35%입니다. HUG가 예치금을 관리·운용하고, 약정된 수익을 매월 임대인에게 지급하는 방식입니다.
예치금 규모에 따라 단순 계산한 연간·월간 수익은 다음과 같습니다.
| 예치금 | 연간 수익(세전) | 월 환산액 |
|---|---|---|
| 1억 원 | 435만 원 | 약 36만 2,500원 |
| 2억 원 | 870만 원 | 약 72만 5,000원 |
| 3억 원 | 1,305만 원 | 약 108만 7,500원 |
※ 연 4.35%를 예치금에 단순 적용하고 12개월로 나눈 참고 계산입니다. 실제 지급액은 계약 조건과 적용 기준에 따라 달라질 수 있으며, 표의 금액은 세전 기준입니다.
임대인에게 어떤 의미가 있을까?
전세보증금을 직접 받아 운용하는 대신 매월 약정 수익을 받는 방식이므로, 임대인 입장에서는 정기적인 현금 흐름을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.
또한 기존 임대차 계약이 끝난 뒤 다음 임차인을 구하는 과정에서 공실이 발생하면, 일정 조건을 충족하는 경우 최대 2개월분의 월 수익을 지급하는 공실 지원도 마련돼 있습니다.
다만 공실 지원은 모든 상황에 자동 적용되는 것이 아닙니다. 다음 임차인과 다시 안심신탁 계약을 체결하는 등 정해진 요건을 충족해야 하며, 임차인과 합의해 기존 계약을 조기 종료한 경우에는 지원 대상에서 제외됩니다.
4. 가입 가능한 주택과 신청 조건
전월세 안심신탁은 임대인이나 임차인의 소득·자산 기준을 별도로 제한하지 않는 것이 특징입니다. 하지만 주택 자체에는 일정한 가입 요건이 있습니다.
주요 주택 요건
- 주택 가격: 20억 원 이하
- 선순위 채권: 주택 가격의 80% 이하
- 예치금: 해당 주택의 적정 전세가격 범위 이내
- 주택 유형: 특정 주택 유형으로 제한하지 않으며, 세부 심사를 거쳐야 함
여기서 선순위 채권은 해당 주택에 이미 설정된 근저당권 등 먼저 변제받을 수 있는 채권을 의미합니다. 주택 가격이 기준을 충족하더라도 선순위 채권 비율이 높으면 가입이 어려울 수 있습니다.
또한 임대인과 임차인의 소득·자산에 제한이 없다는 것과 주택 심사가 필요 없다는 것은 다른 이야기입니다. 실제 가입 가능 여부는 HUG의 주택 심사 결과를 확인해야 합니다.
5. 임대인과 임차인의 혜택 비교
| 구분 | 임대인 | 임차인 |
|---|---|---|
| 주요 혜택 | 매월 약정 수익 수령 | 보증금 반환 위험 완화 |
| 자금 관리 | HUG가 예치금 관리 | HUG에 예치금 납부 |
| 보증 관련 비용 | 별도 보증 가입 부담 완화 | 전세보증금 반환보증 가입 비용 부담 없음 |
| 추가 혜택 | 조건 충족 시 공실 지원 | 전용 전세자금 대출 등 이용 가능성 |
임차인도 대출을 이용할 수 있을까?
전월세 안심신탁의 예치금 마련을 위해 HUG 또는 한국주택금융공사(HF) 보증과 연계한 전용 전세자금 대출을 이용할 수 있도록 안내하고 있습니다.
소득과 자산 등 별도 요건을 충족하면 버팀목 대출도 이용할 수 있도록 관련 절차를 마련할 계획입니다. 다만 대출 상품별 자격과 취급 시점은 다를 수 있으므로 계약 전에 금융기관과 HUG에 확인하는 것이 좋습니다.
6. 전월세 안심신탁 신청방법과 계약 절차
이번 제도는 임대인이 먼저 신청할 수 있습니다. 아직 임차인을 구하지 못했더라도 주택 심사를 위해 신청할 수 있다는 점이 특징입니다.
신청 경로
- 온라인: HUG 안심전세포털
- 방문: 전국 HUG 지사
진행 절차
- 임대인 신청: 안심전세포털 또는 HUG 지사를 통해 신청합니다.
- 주택 심사: HUG가 주택 가격과 선순위 채권 등 가입 요건을 확인합니다.
- 임차인 모집: 심사를 통과한 주택은 임차인을 모집할 수 있습니다.
- 3자 계약: 임대인·임차인·HUG가 참여하는 계약을 체결합니다.
- 예치금 납부: 임차인이 계약 시 10%, 입주 시 나머지 90%를 HUG 계좌에 납부합니다.
- 입주 및 수익 지급: 입주가 시작되면 HUG가 약정에 따라 임대인에게 월 수익을 지급합니다.
첫 모집 주택의 입주는 2027년 1월부터 순차적으로 진행될 예정입니다.
7. 신청 전 꼭 확인해야 할 주의사항
전월세 안심신탁은 새로운 임대차 방식인 만큼, 혜택뿐 아니라 계약 조건과 아직 확정되지 않은 사항도 구분해서 살펴봐야 합니다.
① 세제 혜택은 아직 확정된 내용이 아니다
정부는 임대인이 받는 월 수익에 대해 소득세 또는 법인세의 50%를 감면하고, 감면 세액에 부과되는 농어촌특별세 20%를 비과세하는 방안을 추진하고 있습니다.
그러나 이를 적용하려면 조세특례제한법과 농어촌특별세법 개정이 필요합니다. 정부는 2027년 귀속 소득에 대한 2028년 5월 신고 전까지 관련 절차를 마치는 것을 목표로 하고 있으므로, 현재 확정된 세금 혜택으로 계산해서는 안 됩니다.
② 기존 임차인이 있다면 먼저 정리해야 한다
이미 다른 임대차 계약이 진행 중인 주택은 기존 임대차 관계가 종료되고 임대인이 기존 보증금을 반환한 뒤 안심신탁에 참여할 수 있습니다. 기존 임차인의 보증금이 정리되지 않은 상태에서 바로 전환할 수 있는 것은 아닙니다.
③ 계약 갱신과 중도 종료 규정을 확인해야 한다
전월세 안심신탁도 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 임차인은 법에서 정한 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 임대료 인상 제한 등 관련 규정도 적용됩니다.
임차인이 조기 퇴거를 원할 경우에는 임대인과의 합의 등 계약상 절차를 확인해야 합니다.
④ 주택 훼손에 따른 예치금 정산 절차가 있다
계약 종료 시 주택 훼손 등에 대해 임대인이 합리적인 이의를 제기하면 HUG가 일부 예치금 반환을 보류할 수 있습니다. 계약 종료 후 2개월 이내에 당사자 간 합의가 이뤄지면 합의에 따라 정산하고, 합의되지 않으면 보류 금액을 법원에 공탁하는 절차가 진행될 수 있습니다. 이 과정에서 관련 비용이 차감될 수 있습니다.
8. 전월세 안심신탁 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 전월세 안심신탁은 전세 계약인가요?
법률적으로는 보증금이 없는 월세 계약 형태로 체결됩니다. 임차인이 HUG에 예치하는 금액은 임대인에게 지급하는 일반적인 전세보증금과 구별됩니다. 다만 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.
Q2. 임차인은 전입신고를 할 수 있나요?
주택임대차보호법이 적용되는 임대차 계약이므로 관련 법령에 따른 대항력 등 임차인 보호 규정이 적용됩니다. 구체적인 전입신고와 확정일자 등 절차는 계약 체결 시 HUG와 중개사에게 확인하는 것이 안전합니다.
Q3. 임대인의 집이 경매로 넘어가면 예치금은 어떻게 되나요?
정부 설명에 따르면 임차인의 예치금은 HUG와 임차인 사이의 반환 관계로 관리되므로, 임대인 주택의 압류나 경매와 별개로 반환받을 수 있는 구조입니다. 다만 실제 계약서의 예치금 관리 및 반환 조항을 확인해야 합니다.
Q4. 임대인이나 임차인의 소득 기준이 있나요?
전월세 안심신탁 자체에는 임대인과 임차인의 소득·자산 제한이 없다고 안내됐습니다. 다만 주택 가격과 선순위 채권 등 주택 요건은 충족해야 하며, 대출을 이용한다면 대출 상품별 별도 기준이 적용됩니다.
Q5. 임대인은 어디에서 신청하나요?
HUG 안심전세포털 또는 전국 HUG 지사에서 신청할 수 있습니다. 임대인은 임차인을 구하기 전에도 주택 가입 심사를 신청할 수 있습니다.
Q6. 임대인이 받는 연 4.35% 수익은 계속 유지되나요?
연 4.35%는 이번 첫 모집에서 안내된 세전 수익률입니다. 이후 모집 시기나 계약 조건에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신청 시점의 공고와 계약 내용을 확인해야 합니다.
마무리: 전세보증금의 새로운 대안이 될 수 있을까?
전월세 안심신탁은 임차인의 보증금을 HUG에 예치하고, 임대인에게는 매월 약정 수익을 지급하는 새로운 임대차 방식입니다.
임차인은 보증금 반환에 대한 불안감을 줄일 수 있고, 임대인은 보증금을 직접 운용하지 않으면서 정기적인 수익을 기대할 수 있다는 점에서 관심을 끌고 있습니다.
다만 주택 가격과 선순위 채권 등 가입 조건이 있고, 세제 혜택은 법 개정이 필요한 단계입니다. 연 4.35% 역시 첫 모집 기준의 세전 수익률이므로 실제 계약 조건을 확인해야 합니다.
전세 계약을 앞두고 있거나 임대주택을 보유하고 있다면, 기존 전세·월세 방식과 전월세 안심신탁을 함께 비교해 보는 것도 좋은 방법입니다.
핵심은 보증금이 어디에 예치되는지, 계약 종료 시 어떤 절차로 반환되는지, 실제 지급 수익률이 얼마인지 계약서에서 확인하는 것입니다.
공식 자료 및 문의처
문의처
국토교통부 주택기금과: 044-201-3347
주택도시보증공사(HUG) 안심신탁기획처: 051-998-6821
※ 이 글은 2026년 11월 4일 공개된 정부 발표를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 세부 가입 조건과 수익률, 세제 및 대출 적용 여부는 변경될 수 있으므로 신청 전 공식 공고와 계약 내용을 확인하시기 바랍니다.
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